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物业与业主之间关系及其制约制衡

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:16

中國物業新聞網訊:

雖然是房地產行業內人士,但因為物業與業主之間的關系牽扯的面比較廣,尤其法律層面懂的不是那麼全面,表述有不準確的地方歡迎大傢指正,有不足之處歡迎大傢補充。

從工作性質來說,是服務與被服務的關系。物業為業主提供服務,業主支付服務費用。從合約上來說,物業公司和業主是對等的契約關系。物業依據合約,提供服務產品。業主根據合約,承擔產品費用。根據《物權法》和其它法律法規,業主是物權所有人,物業公司是業主通過招投標等程序,為業主的物業提供養護、管理、維修等工作。

每個小區的物業都不是突然間自己來的,一般常見的有兩種途徑,一種是前期物業,是小區的房地產開發商選聘物業公司,和物業公司簽訂合同,物業公司持此合同備案承包小區的物業服務。一種是有業主委員會選聘的物業,當然前提是小區有業主委員會,有業主委員會選聘物業公司,簽訂合同。當然還有一種常見在征地回遷和四個夫君一起上城中村改造的小區,一般由村裡自己承擔物業工作或者選聘物業公司。

雖然本質上物業和業主的地位關系是平等的,但是在實際中還是有所差別的,業主委員會選聘的物業公司,由於有業主委員會這個業主組織,基本也可以對物業進行有效的監督和督促,村裡自己的物業或者選聘的物業,由於有村委會也基本可以對物業公司的工作進行有效的監督和督促。

現實中物業與業主沖突最大,矛盾最多的情況是就是物業公司由房地產開發公司選聘的前期物業。因為這種情況,物業公司不是按業主的意願選聘的,大多數情況下還都是房地產公司承包給自己下屬的物業公司或者有關系的物業公司。又因為沒有業主委員會這樣的業主組織,業主來自不同的地方,基本上都是以個人的形式對面對物業,這樣就處於弱勢地位。加上絕大多數業主對物業相關的法律規定都不是那麼瞭解,基本上都是物業想怎麼著就怎麼著。

物業費因為有物價局指導價紳士口工裡番全彩本子 格和浮動范圍,一般不敢亂收,但是物業公司往往會利用物業費捆綁其他收費。比如很多小區的水費或者電費由物業代收,被物業控制,還有的供暖不是直供,有物業買氣供,這樣物業就拒收不交物業費業歐美亞洲手機視頻在線播放主的水電費和取暖費,要先交齊物業費才收,結果就是不交物業費給斷水斷電或者不給供暖。當然物業費正常情況下必須要按時交的。不交的往往也都是因為一些原因,比如自己傢丟瞭自行車、電動車,遭入室盜竊去找物業,物業不管,甚至監控都不給調取,或者根本就沒有監控或者為省錢安裝瞭分辨率很低的攝像頭。有的是因為物業打掃衛生不及時,樓道很久都不清掃一遍等等各種原因。物業捆綁收費是不對的,當然業主無故不交物業費也是不對的。

業主的弱勢地位還體現在物業亂收費,尤其是車位費。一個小區的車位除瞭有產權的車位,房地產開發公司可以售賣外,其餘的車位是歸全體業主所有的,物業無權買賣小區的車位、物業用房等等,但是實際中還是存在物業違法售賣車位和出租車位。物業的任何收費都必須經過物價局的批準才是合法有效的,比如要收車位費,沒有業主委員會的情況下,必須要召開業主大會一半以上簽字通過,然後憑此去物價局備案才可以收,而且最多隻能從中提取不超過40%作為管理費,其餘要投入到小區中去,賬目必須要透明,允許業主查詢。

還有就是物業往往做一個決定,從不考慮業主意見,比如鏟掉部分綠化改為車位或者其他用處,更改小區內的交通道路,更改小區的大門,在小區內修築其他臨時設施等,就在沒有業主委員的情況下,這些都必須經過一半以上業主簽字同意才可以,不然就是違法的。

物業的違法之處還體現在,小區內屬於全體業主的收入被物業獨吞。比如小區內的廣告收入,進駐的商傢比如天天一泉的飲水機,寬帶服務商等場地占用費等等各項收入,這些都是屬於全體業主所有,但是物業往往不會公開,私自占有。

業主的弱勢地位還體現在,因為沒有業主委員會,業主都是以個人形式去面對物業,業主被分散,加上專業知識缺乏,往往被牽著鼻子走,心中有不滿也很難準確表達出物業違法依據。而且物業公司有財力去經營各種關系,加上本身一些物業公司就是隸屬於房地產開發公司或者大型公司,在各部門關系相當到位,隻要不出現大問題,即使業主投訴也往往被壓下來,問題得不到解決。有些小區想成立業主委員會,物業也進行百般阻撓。

談瞭以上問題,最後根據個人經驗在談談在跟物業打交道中遇到的一些問題,及其解決方法。

首先在沒有業主委員的小區,業主要盡可能團結,通過微信業主群和QQ業主群等形式把業主組織起來,雖然大部分人還是多一事不如少一事,但畢竟還是有一部分有社會責任感和正義感的人,多一個人多一份力量,盡可能團結更多的人。可以通過業主聚餐等形式讓大傢互相認識,加強團結。

加強專業知識的學習,懂得越多才能指出物業的違法之處,才能找對其中的政府職能部門,而不是隻能說一句物業服務不到位。還有就是充分利用媒體的力量,遇到問題,給電視臺、報社新聞熱線打電話,在網上發佈新聞,但是一定要註意不要造謠,要據實報道。

舉例說明比如小區物業亂收車位費,首先打物價局電話求證一下物業是否辦理的收費手續,一般違法收費都沒有手續,物價局有個亂收費舉報部門,還有就是憑房產證到規劃局去查詢車位是不是規劃圖紙上的。住建局下面還有一個管理監督物業公司內的部門物業管理辦公室,雖說權利不大,但也可以向它舉報。再就是向媒體新聞熱線舉報。還有就是向打市長熱線和政府部門電話,打的人越多越有用。其他問題,比如物業捆綁收費,私自鏟掉綠化、更改小區的基礎設施等基本都是這種方法維權。要多種方法同時進行,而且要盡可能發動更多人參與其中,誰叫業主處在弱勢地位呢。大忌就是不能沖動動手,物業最會給業主挖坑,一旦進入圈套,不僅維權不成,還要付出代價。當然即使沒有業主委員會,業主還有一個大招,就是投票一半以上人同意可以更換物業公司。

隻要沒有大的政策改變,物業和業主之間的矛盾就存在,而且難以調和。因為讓一個缺乏有效監督的追求利潤的企業,自覺的依法做好一個小區的物業服務工作,是一個天大的難題!