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建筑信息模型BIM爆发前夜:持有物业土壤渐丰,政策加持

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:72

中國物業新聞網訊:

被定位為重大粵港澳合作平臺的珠海橫琴和深圳前海,在2022年將迎來大批量的商業類項目的湧入。而與常規商業項目所不同的是,在這些地方,按照規定達到一定規模的建築,都將在建築設計過程中運用到BIM系統。

BIM系統即建築信息模型,是一種應用於工程設計建造管理的數據化工具,通過參數模型整合各種項目的相關信息,在項目策劃、運行和維護的全生命周期中進行共享和傳遞。在歐美國傢,BIM系統早在2002年便開始大規模用於建築設計過程中。

從2011年開始,我國住建部就在建築業發展相關文件中開始提倡運用BIM系統;2015年開始,以一線城市和熱點二線城市為主的各地方政府也陸續發文推動BIM系統在建築設計過程中的應用。

但長期以來,因為開發商更傾向於滾動式開發模式,對於商業類項目相對少以持有形式經營,導致缺乏BIM系統的使用環境;此外國內也確實缺乏能熟悉運用這類軟件的人才。

不過正如前所述,地方政府對於新建商業類項目的高要求,或令BIM系統在國內的推廣速度加快。第一太平戴維斯物業及資產管理部董事鄒騰龍近日在接受21世紀經濟報道記者獨傢專訪過程中表示,快則到2020年、慢則在2022年,BIM系統大規模運用將十分可期。

化零為整

在建築設計環節,這些年來開發商們更多是運用CAD(計算機輔助設計)工具進行圖紙設計。

簡而言之,CAD你下面好濕我給你添屬由各工種單獨完成的平面二維設計,BIM則是融合各工種協同完成的三維設計形態,後者起到化零為整的效用。“通過CAD設計,整個建築無法通過一張圖體現出來,且任何一個地方的修改都需要同步修改很多相關圖紙;但BIM在眾多特征中最大的優勢就是統一化,接下來就是可視性和模擬性。”鄒騰龍這樣向記者表示。

其實在國內,已有開發商早年間便嘗試運用BIM系統,代表性企業是SOHO中國和萬達。

SOHO中國董事長潘石屹此前曾公開展示瞭一組數據,表達使用BIM系統後帶來的效用:“之前我們做直上直下建築的成本大概要1萬元/平方米左右,(運用BIM系統後)我們在東二環的銀河SOHO,擁有如此多雙曲面的建築,工程成本在6300元/平方米。外灘SOHO的建設中同樣應用瞭BIM技術,預計最後成本是在總的建安成本上降低5%-8%。到2015年底,我們公司管理著的320萬平方米物業,應用BIM系統2年之後能耗至少可以降低1/3。”

另據媒體報道,萬達集團董事長王健林也曾公開表示,“早在2012年起,我們就開始將BIM技術應用於萬達廣場的開發建設中瞭。BIM將實現項目建模、碰撞檢測、三維模擬分析、輔助管綜設計,超預期解決瞭各專業協調和管線綜合等難題。”

顯而易見,此類企業都以持有型物業為主要特色。這也側面顯示出BIM系統的適用特點。

“住宅項目的大型設備不多、設備復雜性並不高,因此使用BIM比較少。BIM更多還是應用在商業類項目,尤其是超高層甲級寫字樓和綜合體上。”鄒騰龍告訴記者。

數據庫調配

據介紹,BIM系統實則涵蓋BIM平臺、BIM數據庫、物業管理平臺三個模塊。其中BIM數據庫是建築設計、施工、維護乃至更新改造全流程中的關鍵,一系列關於建築的操作也都是圍繞該數據庫中的內容進行資源調配和模擬。

“國內在2007-2008年左右開始,已經有建築將BIM用於建設過程中;國外是從2000-2002年開始。一般項目拿地、明確定位後,挖坑開建,需要經歷3-5年的建築周期。在此期間開發商從設計階段就開始使用,他們需要通過BIM模塊做很多可視化的建設模擬;在樓棟交付前的6-9個月開始,物管人員入場,正式接觸這套BIM系統。”鄒騰龍向記者介紹道,在項目的竣工驗收階段,施工方會與物業管理方進行相關設備移交,BIM就是其中一項。

而對於物業管理公司而言,BIM系統最主要就是用於設備維修和應急模擬、處理方面。“比如設立多少出入口才能保證場所設計得安全合理,通過運用BIM,模擬分析人群、車流等的疏散速度,並協助指定相關應急預案。這樣當事故隱患剛露苗頭時,BIM系統會根據設定的參數進行檢測,以此可先於經驗感知開展相關補救措施的著手。”鄒騰龍表示。

“實際上可以借此提升物業的智能化水平,從而更合理化地把資源進行分配,包括人員、設備、采購易耗品等。將來也有助於節能降耗,設定自動的開關燈、溫度濕度調節等。” 鄒騰龍總結道。

“曾幾何時,中國的建築業造成的免費國產黃網在線視頻 錯誤和浪費有很多。通過BIM協同平臺,把所有的信息都公開,這才是中國建築業本應該發展的路徑,同時這也是社會前進的必然趨勢。”王健林也曾如此表示。

2022年將爆發?

雖然BIM在國內的使用進度晚於海外,但近年來,外部環境在加速推動BIM系統的運用。

從去年底北京土地招拍掛市場出現房企100%自持地塊,到近年來熱點城市對商業類項目的嚴厲監管,加之核心城市逐步走入存量市場舊改隨之興起,無論是項目開發、銷售甚至後期改造,越來越多持有型物業的出現丁香五月婷,為BIM系統的使用鋪下瞭土壤。

尤其在今年5月,住建部發佈公告批準《建築信息模型施工應用標準》(下稱《標準》)為國傢標準,其中提出瞭建築信息模型的創建、使用和管理要求。標準自2018年1月1日起實施。

業內人士認為,《標準》是我國第一部建築工程施工領域的BIM應用標準,填補瞭我國BIM技術應用標準的空白,與行業BIM技術政策《關於推進建築信息模型應用的指導意見》和《2016-2020年建築業信息化發展綱要》等相呼應。

但BIM的大規模推廣仍存掣肘。

“我覺得開發商才應是真正BIM工程協作平臺的最主要推動者,當然BIM最終的推行還需要各個方面的配合。”在前述展示中,潘石屹這樣總結道。

鄒騰龍則向記者分析道,BIM的推廣涉及到幾方面困擾。

首先是知名開發商的取向,形成規模效應後才會吸引更多項目應用。BIM對於住宅項目、非持有運營的商業項目幫助不是很大,被散售出去後項目就跟開發商脫離瞭關系,使用率自然不高。隻有單一產權、長期持有類項目,才會讓建築方更加重視建築的運維和保養。

另外是技術普及性問題。由於BIM的原則是三維可視性,這就要求建築的任何改動、裝修等動作都要定時更新到BIM系統中,但國內缺乏能夠熟練使用BIM的人才,這也意味著後期的維護和運營成本較高。“等技術成熟後,大傢才會更願意用這種系統。” 鄒騰龍表示。

不過,可預見的是,在2022年左右,早則2020年,會出現BIM系統在物業管理中的大規模運用。

鄒騰龍表示,按照施工進度,被要求使用BIM系統的橫琴等地,項目供應將集中在2020-2022年,隨著項目的推出,BIM技術在物業管理的應用也將隨之興起。逐步產生的規模效應也將推動行業對BIM有更高接受度。

申萬宏源的一份研報則表示,Transparency Market Research(透明度市場研究)最新報告稱,2014年全球BIM市場價值(軟件研發和銷售價值)27.6億美元,到2022年預期達到115.4億美元,復合年增長率19.1%。亞太地區被認為是最具潛力的地區,中國、印度、日本、澳大利亞等國將會在未來7年內扮演非常關鍵的角色。