GOLDEN

SERVICE INFORMATIOM

首页>新版《物业管理条例》实施一年 西安业委会元年10大人物志

新版《物业管理条例》实施一年 西安业委会元年10大人物志

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:61

中國物業新聞網訊:

2017年可謂西安“業委會元年”。2017年1月1日起,新修訂的《西安市物業管理條例》開始實施。華商報同時推出“用好新條例 管好咱的傢”系列報道。

  “萬事開頭難”,這也是很多為成立業主大會、選舉業委會而努力的小區業主們最大的感觸;而已經有瞭業委會的小區,也在著手解決小區內長期積累的一些矛盾和問題時,波折不斷。

  看看業主們坎坷的心路歷程,“用好新條例 管好咱的傢”道阻且長,要達成除瞭一腔熱情,還需要業主及街辦、房管局等相關管理部門不斷學習、探索……

  1 美麗的院子吳先生

  投票選舉這臨門一腳就是踢不出去

  說起選舉業委會的事,美麗的院子業主大會籌備組業主代表吳先生直言,感覺五味雜陳,特別無奈。

  “2012年業主就開始跑這事,一直到2016年3月才成立瞭業主大會籌備組。2016年10月到2017年初,選舉辦法公示、候選人名單公示等準備工作都辦妥瞭,就差選舉投票這個環節瞭。結果一年過去,投票選舉還是沒舉行。”

  到底是什麼事把籌備進度拖瞭一年?吳先生說,一是籌備組組長換瞭一次人,新上任的小寨路街道辦城管科科長司某因為在辦公室裡向業主們動粗被免職,換回原來的魏科長。但由於種種原因,選舉業委會的公告一直沒出來。

  二是籌備工作頻頻受到人為阻撓,包括:籌備組開發商代表兼小區物業經理的宋某舉報,30戶業主簽名材料有問題;籌備組成員在社區開會時,一些自稱業主的人闖進來幹擾會場秩序,魏科長被當場威脅。“最近,籌備組的主要業主代表又被一女子以姓名權糾紛為由起訴到法院,一審判下來也得到四五月份瞭。”

  “本來2017年春節一過就能正式選舉瞭,現在2018年春節就要到瞭,還是不能投票選舉。”吳先生說:“這一年裡,召開瞭N次籌備組會議,各方也協調努力瞭很多次,但這臨門一腳就是踢不出去。籌備組業主代表為推進這件事流淚、流汗,目前選舉工作還是停滯不前,我們感到特別無助和無奈。業主們想成立業委會咋就這麼難?”

  2 領秀長安業主何女士

  9個月才弄清瞭一個籌備組推選辦法

  領秀長安小區位於長安區政府原址,共5座樓,1100多戶。何女士是小區業主。

  2017年3月30日,業主們提交瞭聯名告知。4月26日,韋曲街道辦貼出瞭長達四頁的《領秀長安小區首屆業主大會籌備組推選辦法》,開始在小區公示。

  “看到推選辦法後,我和很多業主都感到不理解。”何女士說,推選辦法中按樓號劃分區域、不能跨區域推選、每位業主隻能選一人等規定缺乏法律依據。2017年5月3日,她向街道辦提出書面異議,並隨附瞭近300名業主的簽名。但街道辦有關負責人表示,提出異議的人數沒有過半。2017年7月22日,小區業委會選舉終因投票人數未過半而失敗。

  2017年11月初,何女士向華商報反映瞭此事。華商報記者組織律師、專傢進行瞭專題探討。律師和專傢認為,街辦制定的推選辦法“法無授權”,屬額外增加限制條件。2017年12月25日,新的“推選辦法”出臺,之後通過公示,推選工作正式啟動,2018年1月15日下午,業主大會籌備組業主代表名單就會產生。

  盡管忙瞭9個月才弄清瞭一個籌備組推選辦法,但對取得這一結果,何女士表示已經很不容易。“因持續時間過長,業主們此前對推選辦法的看法產生瞭分歧,還好問題終於解決瞭。作為業主,不能隻關心自己傢的事。要解決小區的很多問題,必須要成立業委會。”

  3 榮城名苑業主張悅

  他幫助律師編輯767頁實用法條手冊

  榮城名苑位於城北明光路,經適房小區,有10棟樓,2350戶業主。2016年,業主們開始醞釀成立業主大會、選舉業委會。誰知,業主、街辦、物業三方一起商討有關事宜十幾天後,小區裡就發生瞭電梯內被人噴字“殺你全傢”事件。

  噴字中被點名的兩人,其中之一就是張悅。“我曾在多個物業公司任職十年,深知如果沒有業委會,業主合理的權益大多無法有效維護,所以我一直在積極支持成立業主大會、選舉業委會,但這個過程確實艱難。”張悅說。

  2017年7月29日,小區終於進行瞭業委會選舉,但最終以失敗告終。這讓張悅感到惋惜,但對於這麼長時間的努力,他認為值得。

  “社區治理問題很復雜,涉及的相應法律法規有70多部。為瞭弄懂學透,我從網絡上下載瞭很多法律法規條款學習,還和華商報聘任的公益律師范律師研討,並幫他將這些內容整合分類、進行編輯,最後形成瞭767頁的法律條款匯編。范律師印刷瞭20本左右,送給瞭我一本。”

  張悅說,他經常把這本冊子帶在身邊翻看學習。“有400多頁內容,我基本都能掌握,說到具體問題時,我很快就能想到相關規定。”此外,各種和社區治理相關的活動,張悅也積極參加。“隻有不斷自我提升和學習,才能在今後的業委會工作中得到小區業主的信任。”

  據瞭解,榮城名苑再次要求成立業委會的相關告知目前已遞交到街辦。

  4 天賜苑業主志願者

  一年多舉辦近百場宣傳活動

  天賜苑,經適房小區,共9棟樓,1780戶。退休教師老郭是小區業主志願者牽頭人。

  給業主們發春聯宣傳新條例、征集業主簽字,這些工作業主志願者早在2016年底新“物管條例”實施前就開展起來。2017年1月中旬,業主們去街道辦遞交瞭163人簽字、占業主總人數8%的聯名告知,要求成立業主大會。3月14日,紅廟坡街道辦同意成立業主大會籌備組。3月21日,街道辦又公告瞭籌備組業主代表產生辦法。隨後,4名業主被大傢推選為業主大會籌備組業主代表。6月22日,業主大會籌備組正式成立。

  “我組建瞭一個業主志願者群,最初隻有三五個人,如今經常參加活動的鐵桿志願者有30人。廣播、發公開信、放電影,一年多的時間裡,我們舉辦瞭近百場宣傳活動,讓為什麼要成立業委會傢喻戶曉,同時現場簽字。”老郭說,“宣傳就要花錢,業主們為此積極捐款,目前已捐款11000多元,陸續還有人在捐。”業主、街道辦和社區都很支持他們。

  除瞭老郭,籌備組業主代表王凱也很投入,為瞭籌備業委會,多次放棄公司事務,推脫孩子們的傢長會,甚至被不明身份者圍毆都沒有嚇退王凱,反而讓他下決心一定要把業委會成立起來。

  正是在大傢眾志成城的努力下,議事規則、管理規約2017年9月份已公示。“距離選舉業委會的那一天應該是越來越近瞭。”老郭說。 

  5 城西人傢小區業委會

  通過申請信息公開解決瞭一些難題

  城西人傢小區位於蓮湖區勞動北路。2016年6月,該小區成立業主大會,選舉產生瞭首屆業委會。經過一次補選,5名業委會成員最終確定,其中4人是女士。可就是這個以女性為主的業委會,上任以後解決瞭好幾件難事。

  業委會主任馬女士講,2016年下半年,隔壁要建一個大鍋爐房和小吃一條街,因距離太近,業委會向大興新區規劃局申請隔壁建設項目的信息公開,但未得到支持。後來在西安市規劃局有關執法部門過問下,這個項目才被責令停建並對地下實施瞭回填。

  第二件事是更換物業公司。業委會成立後對前期物業公司提出瞭多項整改意見,但該公司置之不理。通過征求業主意見,業委會決定更換物業公司。2016年9月25日,新物業公司簽約,之後在華商報的“幫助”下成功在蓮湖區住建局備案。

  第三件事就是“摸傢底”。“由於老物業一直不交接,很多重要資料和配套建築與設備,業委會一直不清楚。此外,大修基金也無法使用,消防等公共設施無法改善。”業委會副主任高女士說,2017年他們多次去西安市規劃局、房管局等多個部門,申請信息公開。“業委會履職的難,就在於業主們想要查自己的傢底太難瞭。”

 6 心晴雅苑業委會主任周洪斌

  不僅管好自己小區,還經常輸出知識和經驗

  心晴雅苑小區共4棟樓,236戶,2011年成立首屆業主委員會,周洪斌當選業委會主任。從2011年8月至今,先後擔任兩屆業委會主任。

  這個業委會主任不簡單。她不僅學習瞭《物權法》、《物業管理條例》等相關法律法規知識以及100多個法律法規類文檔,每天還堅持通過網絡向全國各地業主自治領域的專傢、業委會同行和物業管理人員取經。她不但自己學,還通過網絡向業主群體普及共有、共管等常識,其新浪博客和微信群影響很大。

  在她的領導下,心晴雅苑小區業委會是陜西省第一傢開設對公賬戶的業委會,也是全國第一傢實行小區收益按大小共有賬戶進行分管結合的業委會;2017年,小區開始采用酬金制模式來管理物業:對物業公司,按物業費實際收費額的6%-12%給予計提管理費,小區設施設備維修花費多少,哪些部位進行瞭修繕等,業主們也清楚明白。

  據周洪斌介紹,業委會成立以來,為業主爭取的共有收益已經超過瞭200萬元;通過法律途徑從開發商和前期物業手中奪回瞭小區物業樓;解決瞭困擾業主多年的1、2、4號樓外墻瓷磚脫落問題,並通過第三方審計節省大修基金近12萬元;通過給國傢質檢總局局長寫信的方式,解決瞭困擾業主多年的電梯安全問題;通過投訴碑林區衛生監督所,對8年沒有清洗的小區二次供水設施進行瞭清洗;還拆除瞭小區內違章建築450平方米,收回瞭被侵占的小區土地;還使用歐美viboss中國共有收益更換瞭小區的電表和售電系統、維修瞭小區整體屋頂防水工程……

  如今,心晴雅苑業委會每年都要義務接待幾十個小區業委會和業主代表的咨詢和取經。

  7 西安高新區房管局劉展鵬

  真心希望西安能高度重視社區治理工作

  劉展鵬,西安高新區國土資源和房屋管理局工作人員。召開業主大會、選舉業委會、業委會換屆,這些詞他非常熟悉,因為他從2009年開始一直在做這些工作。

  據瞭解,截至2017年12月11日,西安市高新區已經成立業委會的小區數量是36個,物業管理委員會是5個。在西安上報的11個區(縣、管委會)中,高新區已經成立的業委會(不包括物業管理委員會)的數量是最多的。

  這些年來高新區范圍內成立業委會的事,基本都是由劉展鵬來負責的。“西安市政府對成立業委會有考核任務,高新區因為以前成立的數量相對較多,還算有些底子,2017年的任務算是完成瞭。但明年,這項工作任務可就非常重瞭。”

  “我負責管物業,同時也負責成立業委會的事務。因此對物業公司和業主們,我都很瞭解。雙方一旦產生矛盾,也經常需要我來居中協調。”劉展鵬表示,成立業主大會、選舉產生業委會的路還很長,“如何發動業主們廣泛參與,而不是僅有一小部分業主熱心;如何避免程序出問題導致後面走彎路,給業主們帶來失望和抱怨情緒;如何保證業主委員會不超越其職責權限,架空業主大會;如何保證業主能有效監督業委會的工作;如何提升業委會的工作能力,樹立業委會的公信力,這都是非常重要且亟待解決的問題。”他說,之前華商報組織赴杭州學習考察,杭州市拱墅區推出的以黨建為抓手的居委會、業委會、物業公司三方協調機構,以及專業、權威的市場化“第三方”機構,是解決這些問題的非常好的辦法。

  劉展鵬表示,真心希望西安市政府能高度重視社區治理工作,這對於化解社會矛盾、維護社會穩定、提升市民幸福感都是非常重要的。

  8 長延堡街道辦劉麗華

  一年成立6個業委會,還有3個正籌備

  “我原來在街辦社區中心工作,現在在城建科,但一直在做成立業主大會選舉業委會的工作,已經有十幾年瞭。”2017年,長延堡轄區內多個小區要成立業委會,街道辦城建科科長劉麗華一直很忙碌。

  “這幾年,街道、社區受理的業主投訴,每年都有近百件。其中,業主與物業公司、開發商三方之間的矛盾最為突出。業委會的成立,可以打通政府與居民、業主和物業溝通的橋梁,促進居民參與小區自治。業主們自己管理得好瞭,矛盾也就少瞭。”對於成立業委會,劉麗華很有感觸。“所以,今年我們把成立業委會作為工作重點。主動給開發商做宣傳,告訴大傢這是發展趨勢。”

  據瞭解,僅2017年,長延堡街道辦和轄區內的社區就指導6個小區成立瞭業主大會並選舉產生瞭業委會。“其實2017年我們一共啟動瞭9傢,目前還有3個小區正在籌備中。明德門北社區所管轄的小區,基本已經組建成立。加上前些年成立的業委會,街辦已經成立業委會的數量國產精品九九久久共有18傢。”

  官方有“三方辦”,民間有“第三方”,劉麗華認為杭州在社區治理方面的舉措很得力。她說,“有的業委會成員缺乏相關知識和經驗,成立後不知道該怎麼有效履職。他們不僅需要專業的幫助和扶持,也需要政府相關層面對一些具體問題及時進行協調以化解矛盾。隨著越來越多的小區要求成立業委會,我們現有的人員編制根本不夠用。如果能有第三方機構的專業幫助,這個問題也會迎刃而解。”

  劉麗華表示,對轄區內成立瞭業委會的小區,他們一直很關註。“下一步,我們準備在依法指導的同時,加強社區黨組織引領、居委會對業委會和物業服務企業的指導和監督。同時,充分發揮街道辦在加強社區黨組織建設、指導業主大會和業主委員會、監督物業管理活動等方面的重要作用。”

  9 公益律師許瑛

  “希望有關領導能出去認真學一學、看一看”

  2016年11月25日,《華商報》“用好新條例 管好咱的傢”系列專題報道啟動,開始征集公益律師,在鄭州當過8年《法制日報》特約記者、2002年起到廣東珠海當律師的許瑛報瞭名。

  當年12月29日,許瑛被邀請到講臺上分享經驗並現場接受咨詢。“在宣講臺上,從業主們急切的目光中,我看到瞭業主們想要成立業主大會的渴望。從提問中,我感受到業主們對召開業主大會微信頭像2020獨一無二專業法律知識的迫切需求。會場上一百多位業主代表在爭搶30名公益律師,我覺得作為志願者走上這樣的對接平臺,我來對瞭。”而且,她認為這是一種非常有益的嘗試,算是將第三方直接引進居民小區的一種創舉。

  許瑛說,她對接的是滻灞半島A10/A15區和東窯坊小區。“滻灞半島A10/A15區的業主大會籌備組2013年已經組建,這個小區有5000多戶業主,幾年來經過瞭四場法律訴訟,召開瞭近百次籌備組會議,籌備組工作幾經暫停啟動。2017年底,籌備組工作才終於艱難走向正軌,2018年春節前後有望進入投票表決階段。”

  東窯坊小區是最讓許律師感慨的。“這個小區位於金花北路,屬於碑林區長樂坊街道辦金花社區。小區共有6棟樓,1970戶,是陜西省安居工程樣板房。2016年3月,業主們第二次提出書面告知,街道辦批復同意成立業主大會籌備組並發瞭公告,但一直未見行動。6月25日,業主們根據陜西省物業管理條例有關規定,自行成立瞭業主大會籌備組。但2016年10月,街道辦又發瞭第二份成立籌備組的公告。2017年4月2日,業主成立的籌備組自行召開業主大會,選舉出瞭業委會,但街道辦未予備案。2017年4月15日,街道辦成立的籌備組也召開瞭業主大會,卻因參與投票的業主人數、面積占比過低而宣告失敗。聽說這個小區準備成立物業管理委員會,對這樣的做法我表示不理解。”

  在所有公益律師中,許瑛堪稱是最熱心的。在多個微信群中,隻要業主們有問題請教,許律師都會認真答復。“在幫助業主們的過程中,我時常會與珠海當地對比,感受是西安的業主們成立業委會實在是太難瞭。真希望西安有關部門的領導能到做得好的地方去認真學一學、看一看,讓西安的社區治理盡快改變面貌。”

  10 曾經的業委會主任何志恒

  “我相信西安會慢慢習慣購買第三方服務”

  盡管不到六十歲,但頭發已經雪白,所以大傢都習慣稱何志恒為“老何”。他當過兵,幹過社區黨支部書記、居委會主任、小區業委會主任。現任北京市海淀和諧社區發展中心研究員、西北政法大學應用法學與公共政策研究中心兼職研究員、深圳市物業管理學會高級研究員等。

  在雁塔區電子城街道唐園社區幹居委會主任時,老何不到兩年時間組建瞭社區老兵志願者隊伍、社區紅白理事會、社區秦腔團等很多社區群眾組織,還組織社區近三百人的志願者團隊,為近八十位70歲以上老人舉辦瞭“百傢菜長壽宴”,向1900多戶居民印發春節慰問年歷,搞得紅紅火火。

  但幹業委會主任搞業主自治,讓他遭遇瞭“滑鐵盧”,小區物業由全體業主自行管理的嘗試以失敗告終。事後,他總結道,“業主自治”還是要“由專業的人做專業的事”。

  之後,老何選擇痛定思痛,向全國的專傢學者、業主自治成功實踐者請教學習。幾年來,他走訪過北京、上海、杭州、深圳等地上百個小區的業主自治工作,每年都要參加好幾次全國社區治理交流活動,和高校學者、法律工作者、眾多物業服務企業及職能部門工作人員交流。他向業主們宣傳《物權法》等法律法規,還參與瞭《西安市物業管理條例》、《西安市住宅專項維修資金管理辦法》的修改征求意見工作。此外,他還參與組織瞭陜西社區治理高峰論壇,邀請全國專傢學者及社區治理成功實踐者為陜西傳經送寶。

  在許多業主微信群裡,老何都是專傢級的角色,對於業主們提的很多小區治理方面的具體問題,他總是很耐心、仔細地解答。

  “由於歷史、政策等原因,參與住宅小區管理的法律關系錯綜復雜,許多律師都難以把握。此外,物業管理的專業性也很強,可絕大部分業委會成員缺乏工作理論和實踐經驗。這些都決定瞭專業、規范的市場化第三方機構的服務越來越重要、越來越有價值。”

  “無論是政府部門、物業公司、業委會,購買第三方服務將會成為一種趨勢。”老何說,他堅信,西安也會像杭州等城市一樣慢慢接受和習慣購買第三方服務。當然,小區物業治理還需要政府、業主、服務企業多方共同努力。 華商報記者 馬虎振