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我国物业管理行业的发展进程

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:66

中國物業新聞網訊:

 節選自2005年出版的“物業管理職業經理人素質教育叢書”之《物業公司的組建與運作》。叢書由藍鉆物業董事長王荷先生主編。     物業管理,我國古已有之。古代官衙的“管人”和民間的“管傢”,所從事的工作很類似今天的物業管理。他們及他們下屬的一班人,可以算做今天物業管理公司的雛形。而現代物業管理,則在19世紀中葉起源於歐美地區。1908年美國芝加哥摩天大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織成立瞭“芝加哥建築物管理人員組織”(CBMO)並發展為全國性組織“建築物業主與管理人員協會”(BOMA),以後又發展成為國際組織“國際建築物業主與管理人員協會”(BOMAI),使物業管理形成瞭一種社會色丁香行業。     進入20世紀80年代以後,隨著我國的改革開放,尤其是住宅商品化,現代物業管理開始在我國大陸登陸,並迅速蓬勃發展起來。這段時間不長屈指可數的歷史,大體可以分為萌生、成型、拓展、整合4個階段。     一、萌生與成型     1.萌生階段     這個階段大體是在20世紀80年代初至90年代初這段時間,物業管理開始顯現為一種社會產業。1981年,在我國改革開放的窗口深圳市成立瞭全國第一傢物業管理公司——“深圳市物業管理公司”,管理商品房住宅小區—— 東湖麗苑,它標志著現代物業管理在我國大陸的正式誕生。此後,物業管理和物業管理公司逐步成為我國社會政治經濟生活中的一個重要元素。     這一階段的主要特點如下:     1)物業管理在東南沿海城市逐步出現,在內地城市包括絕大多數省會城市還鮮為人知,社會公眾對“物業管理”這個詞匯更是不知所雲。     2)興辦物業管理公司的大體上都是房地產發展商,他們給予物業管理公司的定位十分單一,僅僅局限於為自己的開發項目承擔售後服務責任。     3)物業管理公司的架構和運行模式都完全抄襲和模仿香港地區,基本沒有自己獨創性的東西,區別隻是在於誰抄襲和模仿得更惟妙惟肖一些。     4)物業管理公司的運作和所提供的服務缺乏明確的規范,普遍都在摸著石頭過河,帶有相當強的隨機性和隨意性。     5)物業管理的服務內容隻停留在提供常規服務上,服務的廣度和深度特別有限,總體服務水平普遍不高。     6)政府對物業管理的出現和發展還在進一步觀察和認識,看得多、說得少、管得更少,尚無真正意義上的行業治理和行業監控。     2.成型階段     這個階段主要是指20世紀90年代初至90年代末這段時間,物業管理開始成為一種比較規范的為社會認可的定型產品。1993年,國傢建設部在廣州召開瞭全國物業管理工作研討會,翌年3月又頒佈瞭建國以來有關物業管理的第一個行業規范《城市新建住宅小區管理辦法》(中華人民共和國建設部令第33號),進而推動瞭物業管理行業的長足發展和進步。     這一階段的主要特點是:     1)物業管理南風北漸,內地大城市的物業管理開始萌發並迅速推廣開來,“物業”、“物業管理”、&ldquo成版人抖音富二代;物業管理公司”逐漸進入城市居民的視野。     2)傳統的福利性的房管部門和機構紛紛轉制,盡管大多數還屬於“翻牌”性質,但畢竟邁出瞭向現代物業管理公司過渡的第一步。     3)在後來成為全國物業管理協會副會長的李立新、陳之平等人的引領下,ISO9000國際質量保證體系認證在物業管理行業形成風潮,深圳、上海、廣州、北京等地一批品牌物業管理公司脫穎而出。     4)按照規定標準進行的各級優秀小區(大廈)評比,引起社會各界特別是有志於做大做強自己的物業管理公司的普遍關註和積極參與,促進瞭管理服務水平的提升。     5)業主的主體意識開始顯現,業主委員會、物業管理委員會等業主參與物業管理的組織應運而生,構築出瞭物業管理公司、業主、發展商共同推進區域物業管理的基本框架。     6)地方政府陸續成立物業管理行業主管部門和行業協會,並頒佈瞭相應的地方性法規,同時開始對物業管理從業人員進行系統的崗位培訓。     二、拓展與整合     1.拓展階段     這個階段主要是指20世紀末至21世紀初,物業管理開始按照市場機制進行運作。1998年夏,建設部在深圳召開全國物業管理工作會議,明確提出瞭市場化的發展方向,隨後又進一步提出瞭鼓勵和支持物業管理與房地產“分業經營”的行業發展指導方針,使物業管理行業出現瞭前所未有的加速度發展態勢。     這一階段的主要特點如下:     1)物業管理公司自我生存、自我積累、自我發展的市場主體意識開始覺醒,效益觀念愈加強烈,利用市場資源為業主提供服務事務,打破瞭以往物業管理公司自己包辦一切的日常運行模式。     2)南方—— 特別是深圳的一些著名物業管理公司,在千方百計拓展周邊市場的同時,搶灘內地,使比較發達城市的物業管理市場競爭日趨激烈,也給當地的物業管理帶來瞭一股清新之風。     3)一批物業管理公司努力通過市場配置增量資源,以實現規模化經營,出現瞭跨區域、集團化的管理面積超過1 000萬m2的大型物業管理公司。     4)物業管理的范圍大大擴展,由原來主要管理的住宅區、寫字樓、工業區、商場,延伸到政府機關、院校、醫院、軍營,物業管理公司有瞭更加廣闊的施展舞臺。     5)知識經濟和信息技術的發展使樓宇功能更加完善,業主在物質需求得到滿足以後開始關註自己的精神感受,物業管理中智力型實務、藝術型服務的含量顯著增大。     6)物業管理公司的數量急速膨脹,為物業管理行業培養專業人才的物業管理學院、學科相繼湧現,物業管理人才成為市場上的緊缺人才。     7)發展商、物業管理公司、業主之間的矛盾大量產生,並且成為社會投訴的熱點和輿論關註的焦點,完善物業管理法規以規范各方權利、義務、行為和責任的呼聲甚高。     2.整合階段     這個階段主要是指2003年以後這段時間,物業管理行業開始進行全方位的調整和改善。2003年6月,國務院379號令頒佈瞭我free黑人大戰歐美免費國第一部國傢級的物業管理法規——《物業管理條例》;建設部在此前後陸續出臺瞭《物業管理企業資質管理辦法》、《業主大會規程》、《物業服務收費明碼標價規定》等一系列配套文件。這些法規、文件為未來物業管理行業的健康發展奠定瞭堅實的基礎。     這一階段的主要特點如下:     1)物業管理的同質化傾向加劇,一批原來業內公認的品牌物業管理公司不再具有獨領風騷的優勢,地區之間物業管理的差距也已經明顯縮小。     2)房地產業的快速發展使購房者(即新的業主)成分發生明顯變化:不再是非富即貴,物業管理的主導產品進入與社會大眾日常生活更加接近的“平民化”時代。     3)業主炒管傢、管傢炒業主都不再新鮮,雙方開始理性地維護各自的合法權益,物業管理的存量資源開始重新走進市場。     4)一些物業管理公司在陣痛中進行轉變內部經營機制的嘗試,“裂變”、“重組”等事件接二連三,深圳市藍鉆物業管理有限公司等產權明晰、機制靈活的民營物業管理公司迅速崛起。     5)由於政府的牽針引線,物業管理在一些經濟發達城市開始逐步被導入老城區,並且與社區管理更加緊密地聯系或者融合在一起。     6)政府主管部門、行業協會組織、物業管理公司、業主、發展商及物業管理的相關機構都在重新調整自己的角色,尋找可以形成多贏局面的契合點,謀求社會和諧。     版權聲明     本文為原創作品,任何人不得用於商業用途,轉載須註明來自“藍鉆物業”公眾號及作者;否則將視為侵權,必追究法律責任。